Bremen plant 15 Hektar großes Baugebiet in Oberneuland

Bau-Pilotprojekt „Wohnpark Oberneuland – einfach machen“

Große Dinge – und diese unter eher ungewöhnlichen Vorzeichen – werfen aktuell ihre Schatten voraus. Dass die Wohnungswirtschaft derzeit vor einer der größten Herausforderungen der vergangenen Jahrzehnte steht, ist kein Geheimnis – so auch in Bremen. Daher hat die Stadtgemeinde beschlossen, mit dem „Wohnpark Oberneuland – einfach machen“ ein Pilotprojekt ins Leben zu rufen, das viele Vorgaben beschleunigt oder versucht, diese so auszulegen, dass innerhalb weniger Jahre eine große Zahl von Wohneinheiten in Oberneuland entstehen könnten.

Als erste Neuerung wurde ein „Letter of Intent“ (im Folgenden LoI oder auch Absichtserklärung genannt) erstellt. Dieses Papier, das die verschiedenen Deputationen zur Genehmigung durchläuft, wird durch die Stadt Bremen mit den zuständigen senatorischen Dienststellen, der Wirtschaftsförderung und der Projektgesellschaft Oberneuland GmbH & Co. KG erstellt. Hierin ist festgelegt, wie die Fläche von 15 Hektar, angrenzend an den heutigen Wohn- und Büropark in Richtung Lür-Kropp-Hof entlang der Franz-Schütte-Allee, erschlossen und als Wohnquartier bebaut werden soll. Zu den 19,5 Hektar des bisherigen Büro- und Wohnparks kommt jetzt diese Fläche hinzu, die etwa 21 Fußballplätzen entspricht – oder anders ausgedrückt – dann in Summe 345.000 Quadratmeter neu bebautes Oberneuland bedeutet.

„Einfach machen“
Die Inhalte des Projektes „Wohnpark Oberneuland – einfach machen“ sehen verschiedene Neuerungen vor und wurden den interessierten Bürgern vorgestellt. Hinter dem Zusatz „einfach machen“ verbirgt sich unter anderem, sich von den starren Fesseln bei der Vergabe von Baugenehmigungen und Auflagen für Neubauten ein Stück weit zu befreien. Das zügige Schaffen von bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnbauten hat oberste Priorität.

Außerdem soll dieses als Pilotprojekt bezeichnete Vorhaben dazu dienen, Impulse für die Bau- und Wohnungswirtschaft zu geben und diese in den schwierigen Zeiten zu stützen, zukunftsgerichtete Bauformen ermöglichen und andere Baustandards erproben. Gegebenenfalls soll dieser Sonderweg bei der Gebietsentwicklung das Muster für ein neues Partnerschaftsmodell in der Zusammenarbeit zwischen der Stadtgemeinde und Projektentwicklern sein.

Zitat aus der Absichtserklärung: „Um diesen sich verstärkenden Prozessen entgegenzuwirken, sind Pilotprojekte erforderlich, um den Wohnungsneubau schneller, einfacher und kostengünstiger zu realisieren, ohne dabei den Klimaschutz zu vernachlässigen. Hierbei sind u.a. Planungs- und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen sowie innovative Bauverfahren und Gebäudetypologien zu entwickeln und zu unterstützen und eine geeignete Vermarktungsform für die Grundstücksbereitstellung zu vereinbaren.“

Wie ernst es allen Beteiligten mit diesem Pilotprojekt ist, lässt der ausgesprochen anspruchsvolle Planungshorizont erkennen. Bereits ab Februar 2032 sollen mit dem zweiten Bauabschnitt alle Planungen umgesetzt und dann das neue Quartier zu 100 Prozent fertig sein. Davor liegt eine ganze Zahl von verschiedenen, neuartig anmutenden Maßnahmen und Vorhaben.

Masterplan
Aktuell wird ein Masterplan erarbeitet. Dieses Papier enthält unter Berücksichtigung der Zielsetzung des Vorhabens die Ergebnisse einer Areal- und Umfeldanalyse. Dieser Plan wird von den Investoren beauftragt und finanziert. In dieses Papier fließen die Ergebnisse eines Planungsbüros, eines Verkehrsplanungsbüros und eines Freiraumplanungsbüros ein.

Das Verfahren der Anhandgabe zur Veräußerung kommunaler Grundstücke – was bereits geschehen ist – legt die Grundsätze der Zusammenarbeit zwischen den Vertragspartnern fest und hat eine Reservierung der Grundstücke zur Folge. Während dieser Sicherungszeit werden der Masterplan, der städtebauliche Rahmenplan und die Bauleitplanung erstellt.

Bereits im März dieses Jahres sollen die Ergebnisse des Masterplans präsentiert werden. Ab August 2025 sollen die Vorarbeiten zur Erstellung eines Bebauungsplanes und eines neuen Flächennutzungsplanes als nächste formale Schritte folgen. Im März des darauffolgenden Jahres ist die Vorbereitung des Erschließungsplanes angedacht und die Anhörung der Träger öffentlicher Belange.

Da ein Teil des Planungsgebietes als Landschaftsschutzgebiet Achterdiek geschützt ist, soll es Anfang 2027 aus dieser Sicherung herausgenommen werden und in der Folge der Kaufvertrag abgeschlossen werden. Danach geht es schnell – denn bereits für Februar oder März 2027 ist das sogenannte Freistellungsverfahren nach der Rechtskraft des neuen Bebauungsplanes angedacht – und dann geht es 2030 mit dem Bau des neuen Quartiers los – so die bisherigen zeitlichen Planungen.

Aufgaben der Projektgesellschaft
Zur Umsetzung der Vorhaben ist die Stadt Bremen, unter federführender Beteiligung der Brebau, an Wohnungsbauunternehmen herangetreten, und die Beteiligten haben die Projektgesellschaft gegründet. Alle beteiligten Partner werden gemeinsam festlegen, welcher Wohnungsmix darzustellen ist. Einig ist man sich bereits im Vorfeld, dass die 30 Prozent Sozialwohnungsquote einzuhalten ist. Die sich aus den Planungen ergebenden Bedarfe an sozialer Infrastruktur wie Kindergärten, Schulen oder auch weitergehende Nutzungsbausteine fließen bereits in den Masterplan ein. „Die Ergebnisse sind in der weiteren Projektumsetzung durch die Projektgesellschaft zu berücksichtigen und zu finanzieren“ – so ein Zitat aus dem LoI.

Auch die verkehrliche Anbindung des neuen, lebendigen Wohnquartiers ist im Masterplan festzulegen, in den auch die BSAG einbezogen werden soll. Dabei soll eine mögliche Anbindung auf Basis einer Weiterentwicklung des bestehenden Netzes überlegt werden. Die Stadt Bremen – so ist es festgelegt – will sich dafür einsetzen, dass die BSAG eine Linie in das neue Quartier einfahren lässt oder auch die bestehende Linie 31 erweitert wird. Auch eine Expresslinie in die Innenstadt soll geprüft werden. Die verkehrliche Anbindung wird sowohl über die Franz-Schütte-Allee als auch über den Büro- und Wohnpark Oberneuland stattfinden.

Mit der ersten Präsentation vor den Bürgern Oberneulands ist nach den Sitzungen der verschiedenen Deputationen ein weiterer öffentlicher Schritt getan. Bislang sind die Planungen nur ein „Projekt“ und neben der Gründung der Projektgesellschaft ist noch nichts wirklich festgezurrt. Der Prozess bleibt nach den Vorarbeiten bis Anfang 2027 ergebnisoffen, denn da soll laut des Zeitplanes der Kaufvertrag unterzeichnet werden. (CB, Grafik, OpenMaps.org)

Statements zu Pilotprojekt

Simon Zeimke, MdBB
Sprecher für Digitalisierung, Medien, Datenschutz und Informationsfreiheit

Die Absicht Bremens, sich in Sachen Bauen an Schleswig-Holstein zu orientieren, begrüßen wir grundsätzlich. Schnelles und effizientes Bauen ist essenziell, um den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Ein Projekt wie der Wohnpark Oberneuland bietet eine große Chance, doch es muss von Anfang an klar sein, dass ohne die notwendige Infrastruktur kein nachhaltiger Erfolg möglich ist.

Wir als CDU Oberneuland fordern schon lange den Ausbau der Grundschulkapazitäten, doch bisher wurden unsere Bemühungen von der Bildungsbehörde ignoriert. Es ist unverzichtbar, dass neben den geplanten Kita-Plätzen auch neue Grundschulstandorte geschaffen werden. Genauso wichtig ist die Weiterentwicklung des ÖPNV. Seit Jahren blockiert der Senat die Verbesserung der Anbindung Oberneulands, obwohl schon beim bestehenden Wohn- und Büropark die ÖPNV-Anbindung miserabel ist. Mit dem neuen Baugebiet verschärft sich das Problem der schlechten ÖPNV-Anbindung nochmals. Auch die Verkehrsanbindung über die Franz-Schütte-Allee muss dringend überdacht werden – diese ist jetzt schon ein Engpass.

Der Letter of Intent gibt auf diese Fragen keine ausreichenden Antworten. Zudem ist die Aufhebung des Landschaftsschutzes ein schmerzhafter Verlust, den wir nie rückgängig machen können. Dieses Kleinod und der dörfliche Charakter Oberneulands dürfen nicht einfach geopfert werden. Wir fordern deshalb nicht nur eine stimmige architektonische Gestaltung des Wohnparks, sondern auch ein umfassendes Konzept zur Erhaltung und Integration der natürlichen Umgebung. Der Schutz der Natur muss bei der Planung höchste Priorität genießen, ebenso wie die Schaffung von Grünflächen und Freiräumen, die den besonderen Charakter Oberneulands bewahren.

Wir fordern ein klares Bekenntnis zur Schaffung und Finanzierung der erforderlichen Infrastruktur: Kita, Grundschulen, ÖPNV und Verkehrsanbindung. Nur so kann dieses Projekt eine Chance sein, ohne die bestehende Lebensqualität und die einzigartige Natur Oberneulands aufs Spiel zu setzen.

Derik Eicke, MdBB
Sprecher der städtischen Deputation für Umwelt, Klima und Landwirtschaft
Sprecher der staatlichen Deputation (Land) für Umwelt, Klima und Landwirtschaft

Die geplante Entwicklung des Erweiterungsareals Büropark 2 in Oberneuland ist eine anspruchsvolle Aufgabe, die sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich bringt. Angesichts des angespannten Wohnungsmarktes in Bremen müssen wir dringend benötigten Wohnraum in ganz Bremen und damit auch in Oberneuland schaffen und dabei gleichzeitig den Erhalt von hohen Umweltstandards sicherstellen.
Eine nachhaltige und ausgewogene Entwicklung: Mit der Bebauung sollen barrierefreies, altersgerechtes Wohnen, familienfreundliche und auch bezahlbare Wohnkonzepte ermöglicht werden. Ein wichtiger Aspekt für mich ist die Stärkung und der Ausbau des Nahversorgungskonzepts am Kreisel im heutigen Büropark 1, um die Infrastruktur im gesamten Quartier nachhaltig zu verbessern. Zudem werde ich mich dafür einsetzen, dass beim Bauen auf der jetzigen Maisfläche konsequent auf Umweltstandards geachtet wird. Konzepte wie die Schwammstadt sollen dabei helfen, den Wasserhaushalt vor Ort zu stärken und auf den Klimawandel zu reagieren.
Ergänzend sind der Ausbau von Kita- und Schulkapazitäten, des Lärmschutzes zur Bahn und zur Autobahn sowie des ÖPNV zentrale Maßnahmen, um die Attraktivität des Quartiers zu steigern. Mit meinem bereits als Beiratsmitglied formulierten ganzheitlichen Verkehrskonzept strebe ich eine bessere Verknüpfung und Entlastung des gesamten Bereichs Nedderland, Achterdiek und Büropark an.
Mein Engagement im Planungsprozess: Als Abgeordneter werde ich den gesamten Prozess eng begleiten und sicherstellen, dass die Entwicklung im Dialog mit allen Beteiligten erfolgt. Dabei werde ich die Interessen der Anwohnerinnen und Anwohner bei meinen monatlichen Bürgersprechstunden sowie die der Umwelt- und Naturschutzverbände hören, mit denen ich sowieso im stetigen Austausch bin.
Offener Austausch und Transparenz: Mir ist bewusst, dass ein Vorhaben dieser Größenordnung auch Sorgen auslöst. Daher setze ich mich für Transparenz und eine intensive Beteiligung der Öffentlichkeit ein. Nur durch einen offenen Austausch können wir eine Lösung finden, die den sozialen, ökologischen und ökonomischen Anforderungen vor Ort und unserer Zeit gerecht wird.
Die Entwicklung des Büroparks 2 kann bei sorgfältiger Planung einen wichtigen Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes leisten, der immer angespannter wird, und gleichzeitig den gesamten Bereich Nedderland, Achterdiek und Büropark nachhaltig stärken.

Felix Eichner
Fraktionsvorsitzender der SPD-Beiratsfraktion Oberneuland

Erst einmal sind wir doch sehr positiv überrascht, dass die große Mehrheit der Beiratsfraktionen (CDU, SPD und FDP – die Grünen waren bei dem vorausgegangenen Treffen nicht anwesend) grundsätzlich nicht gegen die Bebauung des Büroparks II ist.
Das frühe Einbinden bzw. Informieren des Beirates durch die federführenden Behörden können wir nur begrüßen und hoffen, dass dieses Miteinander den gesamten Prozess fortdauert.

Uns allen ist bewusst, dass es sich beim Büropark II um eine der letzten großen noch freien bebaubaren Flächen in Bremen handelt und dass hier Chancen ergriffen werden müssen.

Wir als SPD Oberneuland wollen uns dafür starkmachen, dass die Bebauung eine zeitgemäße, moderne und fortschrittliche sein wird im Hinblick auf Sozialverträglichkeit, demographischer Wandel, Ökologie, Infrastruktur und Verkehr.
Stichpunktartig wollen wir hier ein paar Punkte nennen:

• Wohnen im Alter
• Junge Familien
• Schwammstadt
• Erneuerbare Energien
• Mobilität der Zukunft
• Gemeinsam im Quartier.

Frank Müller-Wagner
CDU-Beiratsmitglied Oberneuland

Als CDU-Fraktion begrüßen wir ausdrücklich, dass mit den pragmatischen Ansätzen nun auch in Bremen wieder wirtschaftliches Bauen möglich ist, um den dringend benötigten Haus- und Wohnungsbau wiederzubeleben. Besonders hervorzuheben ist, dass dieses Leuchtturmprojekt mit 15 Hektar Fläche weit über ein einfaches Wohnbauvorhaben hinausgeht: Es handelt sich um ein umfassendes Stadtteilentwicklungsprojekt, an dem zwei senatorische Behörden beteiligt sind. Dabei ist es uns ein zentrales Anliegen, dass die bestehenden Herausforderungen im Stadtteil nachhaltig angegangen und gelöst werden. Unsere Prioritäten umfassen dabei folgende Punkte:

1. Verbesserung der Infrastruktur
   • Die bestehenden infrastrukturellen Defizite im Stadtteil müssen auf ein akzeptables Niveau reduziert werden.
   • Besonders durch die zunehmende Belastung durch das Mühlenfeld, den Wohnpark und potenziell die Entwicklung des ROHA-Geländes ist hier dringend Handlungsbedarf gegeben.
2. Bildung und Kinderbetreuung
   • Kurzfristig ist ein neuer Grundschulstandort notwendig, um die Bildungsinfrastruktur sicherzustellen.
   • Angesichts der Verjüngung des Stadtteils und der neuen Baugebiete sind zahlreiche neue Kita-Plätze erforderlich.
3. Verbesserung der ÖPNV-Anbindung
   • Die aktuelle Bus- und Bahnanbindung in die Innenstadt ist unzureichend und muss dringend ausgebaut werden, um die Mobilität der Bewohner zu gewährleisten.
4. Erweiterung der Notfallversorgung
   • Der Stadtteil benötigt eine eigene Rettungswache, um die wachsende Bevölkerung angemessen versorgen zu können.
   • Darüber hinaus fordern wir die Verlegung der Feuerwehr aus ihrem sanierungsbedürftigen Gebäude in geeignete Räumlichkeiten.
5. Gesundheitsversorgung
   • Klare Vorgaben zur kurzfristigen Ansiedlung von Arztpraxen sind essenziell, um die medizinische Versorgung der Bewohner sicherzustellen.
6. Nachhaltige Umweltmaßnahmen
   • Um die Auswirkungen der Flächenversiegelung auf den hohen Grundwasserstand abzumildern, sind Kompensationsmaßnahmen unabdingbar.
   • Ein aktuelles Beispiel: Die Felder neben der Franz-Schütte-Allee können aufgrund der Nässe derzeit nur noch mit Spezialmaschinen bewirtschaftet werden.
7. Wohnraum für alle Generationen
   • Seniorengerechtes Wohnen mit ausreichenden Pkw-Stellplätzen muss ebenso Priorität haben.
   Wir als CDU-Fraktion werden uns dafür einsetzen, dass diese Aspekte bei der Planung und Umsetzung des Projektes umfassend berücksichtigt werden. Zukunftsfähige Stadtentwicklung bedeutet nicht nur den Bau neuer Wohnungen, sondern auch die Sicherstellung von Lebensqualität für alle Generationen.

Dr. Stefan Kraß
Fraktionssprecher Bündnis 90/Die Grünen – Beirat Oberneuland
Bereits bei der Bebauung des bisherigen Büroparks wurden wichtige infrastrukturelle Maßnahmen nicht umgesetzt. Dazu gehört die ÖPNV-Anbindung an die Innenstadt und an das Zentrum Oberneulands (Stichwort Schnellbusverbindung Oberneuland-Büropark-Vahr) als auch die Einrichtung einer nahegelegenen Grundschule als Dependance zur Elefantenschule.
Bei allem Verständnis für den angespannten Wohnungsmarkt im Bremen muss vor einer Erweiterung der Bebauung in Richtung Büropark 2 sichergestellt sein, dass diese beiden infrastrukturellen Maßnahmen sichergestellt werden. Ohne eine solche verbindliche Zusage werden die Grünen Oberneuland einer Erweiterung nicht zustimmen.
Zusätzlich muss ein Anteil von mindestens 30 % gefördertem Wohnungsbau sowie eine nachhaltige Bauweise, insbesondere in Bezug auf Energiestandards sowie Dachbegrünung und Solaranlagen sichergestellt sein. Bei der Bebauung sollten Starkregenereignisse und planerische Aspekte der „Schwammstadt“ berücksichtigt werden. Weiterhin halten wir es für zwingend geboten, auch Freizeitflächen für Kinder und Jugendliche mit vorzusehen.

Uwe Bornkeßel
FDP-Fraktionsvorsitzender – Beirat Oberneuland
Ein neuer Teil Oberneulands kann entstehen – es freut uns, dass die Stadtgemeinde diese Möglichkeit in Betracht zieht. Über nichts anderes reden wir im Moment.
Wir als FDP-Fraktion im Beirat wünschen uns, dass die Planenden aus Politik und Bauwirtschaft eine stadtteilorientierte Verzahnung mit dem „alten“ Oberneuland sicherstellen. Wir haben erlebt, was bei der bisherigen Bebauung des „Wohnpark Oberneuland“ geschehen ist oder anderen „Bau-Insellösungen“ am Ende zu sehen war. Das soll sich hier nicht wiederholen, sondern wir wünschen uns von der Projektgesellschaft, dass sie ein Konzept entwickelt, das zu dem gesamten Stadtteil passt (das ist mehr als nur die Postleitzahl). Besonderes Augenmerk sollte auf die gleichzeitige Ertüchtigung/Anpassung der dringend benötigten zusätzlichen Infrastruktur auch außerhalb des neuen Wohnparks Oberneulands gelegt werden. Den ÖPNV und Angebote für Kinder und Schule nicht nur „mitbedenken“, sondern durchfinanziert rechtzeitig sicherstellen. Unsere Forderungen beziehen daher auch ein zeitgleich aufgewertetes Versorgungszentrum Mühlenfeldstraße mit ein, nach einer Verlegung der Freiwilligen Feuerwehr auf stadteigene Flächen im Bereich Tunnel Franz-Schütte-Allee. Denn dort, wo man die Bedarfe des täglichen Lebens vorfindet, fühlt man sich zu Hause – und das sollte vor allem stehen.
Wir als FDP-Beiratsmitglieder werden das Vorhaben unterstützen, aber auch kritisch begleiten und dabei versuchen, die Interessen Oberneulands in die Vorstellungen von Politik und Bauwirtschaft zu integrieren.